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Bail commercial et charges locatives récupérables

Le 26 novembre 2012
Cass. civ. 3, 3 octobre 2012, pourvoi n°11-21.108
En principe, la répartition des charges en matière de bail commercial relève de la liberté contractuelle.

La clause selon laquelle les parties décident "de transférer à la charge du preneur l'ensemble des prestations, frais et dépenses afférents tant aux locaux privatifs loués qu'à la globalité de l'immeuble, et de procurer au bailleur un revenu locatif net de tous frais et charges" est donc parfaitement légale (Cass. civ. 3, 24 novembre 2004, pourvoi n° 03-14.430).

Cependant, certaines charges relatives aux travaux ne peuvent valablement être transférées au preneur, la Cour de cassation ayant précisé que le bailleur ne peut, en raison de son obligation de délivrance, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, pourvoi n° 07-14.631, arrêt publié au Bulletin; Cass. civ. 3, 2 juin 2010, pourvoi n°09-13.749; Cass. civ. 1, 6 juillet 2011, n°10-18.694).

En l'espèce, le bail ne contenait aucune mention relative aux charges à l'exception d'une provision. Les juges du fond avaient cependant retenu que l'absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispensait pas ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 et qu'en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un chauffage collectif en état de marche lui faisait obligation de payer les charges correspondantes.

Ce raisonnement est erroné: aucun texte ne permet au bailleur, dans le cadre d'un bail qui ne serait pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 (bail d'habitation), de récupérer les charges énumérées par le décret du 26 août 1987. L'arrêt d'appel a donc été censuré.

En pratique, le décret du 26 août 1987 peut être appliqué à un bail commercial si et seulement si les parties ont expressément convenues de son application.

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